토지를 구매하고자 할 때의 주의할 점

토지를 구매하고자 할 때의 주의할 점

 

날씨가 날이 갈수록 빛이나는 봄 날이 되니까 가만히 실내에 앉아있는 것보다

어디 들로 산으로 나가고 싶은 마음이 자꾸 생깁니다.

들에는 각종 나물들이 자라는 걸 보니 나물도 캐보고 싶은 마음도 생기구요 ㅎㅎㅎ

이렇게 자연이 멋있어질 때에는 누구나 한번쯤은 전원생활을 꿈꾸게 됩니다.

저 푸른 초원위에 그림같은 집을 짓고 사랑하는 우리님과 한백년 살게되면

얼마나 행복하겠습니까 ㅋㅋ

 

저 푸른 초원 위에 그림같은 집을 지으려면 우선은 땅을 사야하는데

땅을 속지않고 잘 사는 방법을 알아볼까요?

 

 

1. 토지를 구매하려할 경우에는 반드시 그 토지로 들어가는 도로가 있는지 확인하여야 합니다.

~ 토지로 진입하는 길이 있는지 확인을 하려면 지적도를 보면 됩니다.

만약에 지적도 상에 도로가 없다면 이런 토지는 맹지라고 하는데 건축을 할 수 없는 땅입니다.

맹지를 이용하려 한다면 반드시 맹지 주변에 있는 토지를 사서 길을 만들어야 합니다.

 

 

2. 밭(田)이나 논(畓)을 사려할 경우에는 건축물을 지을 수 있는 대지로 용도변경이 가능한지 확인하여야 합니다.

★ 사람들이 토지를 사려고 하는 이유에는

농사를 짓거나, 나중에 건축물을 짓기위해서의 둘 중 하나입니다.

만일 농사를 짓기위해서 토지를 구입한다면 개발제한구역에 있는 토지도 상관없지만

주택이나 상가 등의 건물을 지으려고 토지를 산다면 개발제한구역에 있는 토지는 절대 구매해서는 안될 것이며

대지로의 용도변경이 가능한 토지라면

그 토지안에서 몇% 이내에서 건축이 가능한지 등을 용도지역으로 확인하면 되는ㄷ[

매입하고자 하는 토지가 있는 해당 지역의 시청, 군청, 구청의 담당 공무원이나

시, 군, 구청 앞에 있는 토목측량업체나 설계 사무소에 가서 확인을 하면 된답니다.

또 다른 방법으로는 토지이용계획원을 확인하면 되는데 이용료는 무료랍니다.

 

 

3. 서류확인으로 권리 등을 확인하는 것이 필요합니다.

~ 기본서류에는 등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등이 있습니다.

①  등기부등본은 권리에 대한 사항이 나타나는 서류로서 근저당권을 비롯하여 가압류, 처분금지가처분 등

각종 물권과 채권에 대한 사항이 나타나므로 권리관계를 정확히 파악할 수 있습니다.

② 토지대장이란 토지의 현황을 알려주는 서류로 토지의 소재지, 지번, 지목, 지적 및 소유자의 주소와 이름 등을

등록해 놓은 공부입니다.

③ 토지이용계획확인원은 토지에 대한 공법상 규제사항을 표시하여서 토지 이용을 일정방향으로 권장하며.

그 일정방향이라는 것은 규제하는 공법상의 용도지역, 지구를 공시하는 것을 말합니다.

또한 이 서류를 통해 공법상 규제에 어떤 것이 있으며, 향후 어떤 용도로 권장이 되고 있고,

어떤 용도로는 불가능한지 등을 알 수 있습니다.

④ 지적도는 토지에 대한 경계, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 표시한 지도입니다.

등기부의 부속지도로서 소유자의 권리를 보호하는 것이며, 토지구획정리사업이나 용지보상 등을 할 때

이용하는 기초자료입니다.

~ 현재 사용하고 있는 토지의 용도와 토지 이용계획확인서 상의 지목이 다를 경우가 있습니다.
그럴 경우에는 현재 사용하고 있는 용도가 우선이라고 하니 공부서류상의 지목만을 확인할 것이 아니라 실제로 어떤 용도로 사용하고 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

 

4. 토지 모양의 상태를 확인하는 것도 필요합니다.

~가장 좋은 토지의 모양은 반듯한 정사각형이라고 합니다.

븐듯한 사각형이여야 건물도 마당도 예쁘게 나올테니까요 ㅎㅎ

토지 모양 중에서 피하는 것이 좋은 모양은 삼각형이나 부정형입니다.

삼각형 토지 위에 건물을 짓는다면 반듯한 멋진 건물이 나오기는 힘들기 때문입니다.

삼각형 모양의 토지는 부동산 거래상 제 가격을 받기 어렵다고 합니다.

토지를 살 때에는 팔 경우도 염두에 두고 거래를 하셔야 합니다.

 

 

5. 자연환경을 고려해야 합니다.

~ 지형과 방향을 잘 살펴야 합니다.

경사가 심한 지역과 임상이 좋거나 숲이 울창하면 산림전용허가를 얻기가 어렵답니다.

토질은 부드럽고 황토색을 때고 토사가 2~30% 정도 섞여 있는 것이 좋다고 합니다.

또한 강이나 저수지, 하쳔 등과는 거리를 둔 토지라야 천재지변이나 자연재해의 피해를 피할 수 있습니다.

 

토지의 경사도 확인이 중요합니다.

~견축물을 건축할 때에는 15도 정도의 완만하게 경사진 토지가 경사지지 않은 토지보다 전망도 좋고

햇빛도 많이 받을 수 있습니다.

경사가 너무 가파르면 집을 짓거나 진입을 하는데 많은 어려움이 있을 수도 있고

경사도가 심한 경우에는 건축하가가 나오지 않을 수도 있답니다.

 

건축물을 건축하고자 할 경우에는 흙의 성질 확인이 중요하답니다.

~ 최상의 토질은 자갈이 많지 않으면서, 단단하고 물빠짐이 양호한 모래흙인 마사토라고 하네요.

 

 

6. 계약 전에 토지의 경계확인이 필요합니다.

~ 시골의 땅들은 경계가 애매한 경우가 많기 때문에 토지를 살 때에는

토지의 경계를 정확히 확인해야 합니다.

만일 확인이 곤란하여서 측량을 해야 할 경우가 생길 때에는

해당 토지가 있는 시청, 군청, 구청 민원실의 지적측량 접수 창구에 신청을 하고

지적측량과에 지번을 이야기 하면 측량을 해준답니다.

 

 

7. 토지주변에 혐오시설이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

~ 해당 토지로부터 2KM이내에 공동 묘지, 하수종말처리장, 축사, 쓰레기 매립장, 염색공장 등

혐오 시설이 있는 것은 구매를 하지 않는 것이 좋을 듯합니다.

 

8. 사고자 하는 토지와 현재 거주하고 있는 곳과의 거리를 계산하는 것이 좋습니다.

~ 구입하고자 하는 토지가 현재 거주하고 있는 곳에서 대략 1시간이나 1시간반 정도 걸리는 거리가

좋다고 합니다.

구입하는 토지가 현재 거주지에서 너무 멀면 자주 가게 되지를 않게 되겠지요.

 

 

9. 행정적 제약이 없는 토지인지 확인해야 합니다.

~ 토지이용계획확인원을 참고하여서 공법상의 제한 사항이 없는지 확인이 필요합니다.

제한이 있는 지역이란 군사시설보호구역, 개발제한구역, 상수원수질대책권역 등이랍니다.

 

 

10. 법률적인 문제는 없는지 확인하는 것이 필수입니다.

` 다른 부동산도 마찬가지이기는 하지만 특히나 토지에는 등기부에 표시가 되지않은

유치권, 관습법상 지상권, 법정지상권, 특수지역권, 분묘기지권 등의 권리가 있습니다.

이러한 관습법상 권리가 존재하는지는 반드시 현장을 확인하고 지역주민들에게 물어봐서 확인하는 것이

필요합니다.

더불어 토지안에 산소는 없는지 반드시 확인이 필요합니다.

만일 구입하고자 하는 토지 위에 산소가 있다면 지상권과도 같은 권리를 갖고 있는 분묘기지권이라는 권리가 행사될

있기 때문에 혹시라도 그런 토지를 사야할 일이 생긴다면  계약하기 전에 그 산소를 다른 곳으로 옮겨주는

조건으로 계약을 하는 것이 만일의 불이익에서 벗어나는 길이랍니다.

 

더불어 토지 투자에 있어서 반드시 명심해야 할 점은

지적도와 현장이 일치하는지 꼭 확인하고 토지구입 목적을 명확히 구분해야 하며 개발계획을 너무 맹신하지 말고

여유돈으로 투자를 해야 성공할 수 있습니다.

 

 

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