주택임대차보호법에 의한 최우선변제란 무엇이며 2014년도 변경된 소액임차보증금은 얼마일까

 

주택임대차보호법에 의한  최우선변제란 무엇이며 2014년도 변경된 소액임차보증금은 얼마일까요

 

 

뜨거운 뙤약볕이 연일 이어지는 무더운 여름 날씨입니다.

이런 더운 날 잘 들 지내고 계시나요?

날씨가 워낙에 더우니까 요즘은 중개사무실로 걸어들어오시는 분들은 별로 없고

거의 전화로 문의와 상담이 많이 이루어지고 있습니다.

 

 

그래도 여름방학을 앞두어서인지 요즘은 제법 아파트 전세와 월세를 찾는 분들이 상당히 늘고 있어서

다행입니다.

그런데 고객분들이 문의하신 전월세 아파트를 찾다보면 융자부분이 계약성사에 상당한 장애가 되고 있답니다.

 

어느 곳이든 집만 사놓으면 가격이 오르는 시절에야 대부분이 집을 구매할 때 융자끼고 사서

전세를 놓아두면 세월이 지남에 따라 집값은 오르고 집주인들은 자기돈 많이 안들이고 집값의 차익을

수익으로 얻고는 했으나 요즘은 전국적으로 집값이 오르지를 않거나 오히려 분양가 이하인 집들도 속출하고 있는지라

융자가 있는 집은 새로운 임차인을 만나기가 상당히 힘든 현실입니다.

 

 

 

주택을 전,월세로 임차계약을 하고 이사를 하고 나면  소중한 보증금을 보호하기 위해서

가장 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.

전입신고와 확정일자는 인근 주민센터에 가셔서 신청하시면 되는데 그 효력은 다음날 0시부터 발생합니다.

 

그런데 임대차보호법에는 소액임차인을 위해서 가장 최우선으로 보장해주는 최우선변제라는 것이 있습니다.

오늘은 그 최우선변제에 대한 포스팅을 올려보겠습니다.

 

최우선변제란 주택임대차 보호법에 의하여, 임차하고 있는 주택이 경매나 공매에 들어갔을 때

임차인의 보증금 중 일정금액을 다른 담보물건보다 최우선하여 낙찰금액에서 변제해 주도록 하는 것을 말합니다

하지만 최우선변제를 받기위해서는 반드시 일정한 요건에 포함되어야 한답니다.

 

 

1. 보증금액이 일정금액 이하 이어야 합니다.

 

2. 최우선변제금액의 적용날짜는 해당 주택의 등기부등본상 "을"구에 있는

제일 선순위 근저당의 설정 접수일자를 기준으로 보는 것입니다.

예를 들어서 2014년 이전에 근저당을 설정하였다면  개정된 2014년도의 최우선 변제금액의 적용을 받는 것이 아니라

근저당 설정을 한 그 해의 적용기준을 받는다는 말입니다.

 

3. 대항력을 갖추어야 합니다.

~ 대항력이란 경매개시 기입등기 이전에 점유를 하고, 전입신고도 되어 있는 것을 말합니다.

 

4. 주택임대차 보호법 상 최우선변제를 받기 위해서는 배당신청을 해야 합니다.

~ 배당신청은 배당 요구 종기일까지 신청해야 하며 인내장이 우편으로 송달되면 안내문에 따라 진행하면 됩니다.

 

5.월세로 거주하시는 분의 경우 보증금 산정은 월세를 포함되지 않고 순수한 보증금만을 산정하는데

상가의 경우에는 환산보증금을 적용합니다.

 

6. 최우선변제 금액의 배당이 끝난 후 나머지 보증금에 대해서는

우선변제금으로 후순의 저당권보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

 

 

 

우선변제를 받기 위해서는 대항력요건 (전입신고, 물건의 점유)에다 확정일자를 반드시 받아두어야 합니다.

확정일자는 신분증과 계약서를 가지고 해당 동사무소나 등기소에 가시면 받으실 수 있습니다.

 

우리의 전재산과도 마찬가지인 소중한 임차보증금을 보호하기위해서는 임대차보호법을 숙지하시고

반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시길 바랍니다.